Этот столичный ЖК комфорт-класса был сдан всего 4 года назад. Но жители говорят: за последние месяцы здесь уже несколько раз происходили аварии в системе канализации. Самый серьёзный случай — когда сточные воды поднимались до уровня квартир на первых этажах. И при этом, по словам жителей дома, тариф на обслуживание вырос. Однако обещанных улучшений люди так и не увидели.
АЛЬМИРА БОЛАТ, ЖИТЕЛЬНИЦА ГОРОДА:
У нас 22 этажа с 10 квартирами на площадке, обслуживание довольно трудоёмкое, сложное. Мы даже и не против повышения цен, частично говоря, мы согласны были. Просто мы хотим, чтобы, соответственно, решали наши проблемы.
Стоит отметить, что проблема повышения тарифа становится лишь частью более широкого конфликта. В другом жилом комплексе — уже бизнес-класса — недовольство собственников выходит за рамки качества услуг и превращается в вопрос доверия к управляющей компании. Сейчас собственники платят 160 тенге за квадратный метр. Новое предложение обслуживающей компании — 270 тенге. Но и здесь люди говорят: дело не столько в сумме, сколько в качестве работы. По их словам, неисправные лифты, протечки в паркинге и проблемы с уборкой остаются нерешёнными годами.
ДАЛИДА САПАРБЕКОВА, ЖИТЕЛЬНИЦА ГОРОДА:
Голосование ещё не пройдено, они уже написали уведомление, развесили, что они в августе уходят. Соответственно, мы не понимаем, куда деньги уходят. Там юрист, бухгалтер, там у нас то ли садовник, не садовник. Мы их не видим, чтобы вы понимали. Единственное, кого мы увидим в нашем ЖК, — это техперсонал, и то очень редко. И менеджера, всё.
Жители ещё одного комплекса в престижном районе столицы помимо вопросов прозрачности поднимают и более важные — вопросы безопасности.
ГУЛЬМИРА ЮСУПОВА, ЖИТЕЛЬНИЦА ГОРОДА:
У нас всё время срабатывает пожарная сигнализация. Люди сейчас перестали на неё реагировать. Но это же тоже небезопасно для жителей. Потому что, не дай Бог, реально будет пожар. Нам сказали, что мы повысим тариф. У нас, например, та сторона, они перешли на ОСИ. Мы, видимо, тоже скоро так и будем, хотя мы не хотим менять, мы просто хотим прозрачности и нормального обслуживания.
Истории разные, но объединяет их одно: жители хотят понимать, как формируется стоимость обслуживания дома и на что именно расходуются собранные средства. За ответом мы обратились в одну из крупнейших управляющих компаний Астаны. Там пояснили: тариф на содержание жилья рассчитывается по утверждённой методике годовой сметы и минимального размера взносов. Итоговая сумма может отличаться в зависимости от перечня услуг, особенностей дома и срока последнего пересмотра тарифа.
УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ:
Поскольку смета и размер расходов требуют обязательного утверждения общим собранием собственников, управляющие компании проводят соответствующие собрания и запускают процедуры письменного опроса. Управление и содержание общего имущества является многоуровневым, технически сложным процессом, включающим более 20 направлений деятельности, осуществляемых в непрерывном режиме.
В компании также отмечают: у каждого жителя свои ожидания от качества услуг, поэтому и требования к управляющей организации могут различаться. Для этого внедрена система внутренних стандартов. Однако помимо методик расчёта тарифа, ключевым остаётся вопрос контроля над расходованием средств.
ГРИГОРИЙ ГРОМОВ, АДВОКАТ:
Согласно закону, управляющая компания обязана, вот должны все понимать, до 20 числа предоставлять ежемесячные расходы, до 1 апреля — ежегодный отчёт о тратах. То есть, что вы не знали, откуда берётся, такого не может быть. Вам должны всё это давать. Вы можете пойти с заявлением в управляющую компанию либо в ОСИ и сказать: предоставьте мне отчёты. Поэтому, граждане, пользуйтесь своими правами.
В свою очередь, в жилищной инспекции поясняют: формирование тарифа находится в правовом поле и зависит от решений самих собственников. При этом управляющая компания не вправе самостоятельно устанавливать или менять стоимость обслуживания.
ТАЛГАТ САБЫРГАЛИЕВ, РУКОВОДИТЕЛЬ ОТДЕЛА ЖИЛИЩНОЙ ИНСПЕКЦИИ ГОРОДА АСТАНЫ:
Сейчас в Астане, в столице, минимальный тариф является 69,2 тенге. Это минимальный тариф. Максимального тарифа, предела нет. Это всё зависит от жителей. Условно говоря, убирать подъезд раз в неделю либо каждый день.
То есть государство устанавливает только нижнюю границу. Верхней не существует. В одних домах жители выбирают базовый набор услуг. В других готовы платить значительно больше за охрану, консьерж-сервис, дополнительную уборку или благоустройство.
ГРИГОРИЙ ГРОМОВ, АДВОКАТ:
Если 51 процент собственников хотят, чтобы у них уборщица убиралась три раза, пели соловьи, например, скажем, были растения какие-то красивые, то они могут и 500 тенге поставить. Закон здесь защищает большинство, как и во всём мире. Это вообще практика всего мира. Вы видели, есть дома среднего класса, бизнес-класса.
Однако если закон прописывает процедуру достаточно подробно, почему количество конфликтов не уменьшается? Только за прошлый год и первое полугодие текущего в жилищную инспекцию поступило около 12 тысяч обращений, связанных с управлением многоквартирными домами.
ТАЛГАТ САБЫРГАЛИЕВ, РУКОВОДИТЕЛЬ ОТДЕЛА ЖИЛИЩНОЙ ИНСПЕКЦИИ ГОРОДА АСТАНЫ:
Чаще всего жалобы идут касательно неудовлетворённости работой ОСИ либо управляющих компаний. В том числе чаще всего бывают касательно непредставления ежемесячных и ежегодных отчётов. На основании заявлений собственников нежилых и жилых помещений управление вправе организовывать внеплановые проверки. И в случае обнаружения нарушений законодательства выписывается предписание об устранении.
Именно отсутствие прозрачности специалисты сегодня называют одной из главных причин конфликтов между жителями и управляющими организациями. При этом в юридическом сообществе подчёркивают: собственники жилья обладают гораздо большими полномочиями, чем принято считать. Итак, что могут сделать собственники? Они вправе запросить у управляющей компании финансовую отчётность, потребовать протокол собрания, на котором утверждались тарифы, и обратиться в жилищную инспекцию, если возникают сомнения в законности начислений или расходования средств. А в случае отказа предоставить документы или раскрыть необходимую информацию жители могут добиваться привлечения компании к ответственности.
ГРИГОРИЙ ГРОМОВ, АДВОКАТ:
Здесь очень важно понимать, как будет действовать инициативная группа, сами собственники, будут ли они активные либо пассивные. Но закон не запрещает, вот граждане должны чётко понимать, что не запрещает менять, сменять управляющую компанию от застройщика. Если управляющая компания плохо справляется с обязанностями, её вы в любой момент можете поменять.
Более того, жильцы вправе отказаться от навязанной застройщиком формы управления и создать собственную. И такие случаи уже не редкость. По данным акимата, сегодня в Астане зарегистрировано около полутора тысяч объединений собственников имущества — сокращённо ОСИ. Иногда жителей к этому подталкивают накопившиеся проблемы. Например, в одном из столичных ЖК, где люди несколько лет пытались добиться отчётности от компании застройщика, указывали на неисправности, через суд требовали устранить недочёты и, к слову, до сих пор не получили часть технической документации на дом. После череды конфликтов с управляющей компанией жители взяли управление в свои руки.
АЙНУРА МУСИНА, ПРЕДСЕДАТЕЛЬ ОСИ:
Когда создаёте ОСИ, нужно быть готовым к реальности. Это не так, что как бы создастся ОСИ и всё станет шикарно. Единственный момент, что все будут в курсе, какие деньги поступают, куда их направляют. Ежемесячно до 17 числа месяца, по закону ЖКХ, я скидываю полностью на основании выгрузки отчёт. Это всё прозрачно. Но единственный минус, что когда только создаётся ОСИ, бюджета нет. Поэтому жителям, собственникам здесь очень важно набраться терпения, поддерживать председателя. И какие-то такие острые вопросы, открытые, решать голосованием, инициировать сбор средств.
Именно на такую модель несколько лет назад и была рассчитана жилищная реформа. Её цель — передать больше полномочий самим собственникам.
ЕКАТЕРИНА СМЫШЛЯЕВА, ДЕПУТАТ МАЖИЛИСА ПАРЛАМЕНТА РК:
Последний пакет изменений полностью переформатировал систему принуждения к созданию чего-либо в систему выбора. Жители могут выбирать: создавать или не создавать им ОСИ. То есть, если они создали ОСИ, они могут выбрать — это ОСИ будет нанимать отдельную управляющую компанию, нанимать отдельного управляющего или проводить хозяйственную деятельность самостоятельно.
Вместе с правом выбора появились и дополнительные механизмы контроля. А также наказания. Раньше их не было.
ЕКАТЕРИНА СМЫШЛЯЕВА, ДЕПУТАТ МАЖИЛИСА ПАРЛАМЕНТА РК:
Для того, чтобы помочь жителям контролировать управляющие компании, субъекты управления в части предоставления отчётов, в части правильного ведения документации, в части передачи документов в случае, если субъект управления меняется. Мало того, что материальные нормы, то есть в законе ужесточили эти требования, мы ещё ввели в КоАП соответствующие наказания.
Тем не менее даже самый подробный закон не сможет работать без участия самих жителей. Эксперты говорят: главная проблема многих домов сегодня — не отсутствие инструментов контроля, а «инертность», или, другими словами, низкая вовлечённость самих собственников.
ДАРЬЯ КАЗАК, КОРРЕСПОНДЕНТ:
Полноценное управление многоэтажкой не ограничивается лишь тарифами и квитанциями, о которых вспоминают раз в месяц. Однако для части жильцов понятие дом заканчивается за дверью личной квартиры. Хотя всё самое интересное — в общем пространстве. Там находится фронт ежедневной работы целого ряда различных сотрудников коммунальной системы. И не только. Ведь качество жизни в доме напрямую зависит от общего баланса ответственности между теми, кто управляет, и теми, кто пользуется результатами этого управления.
ТАЛГАТ САБЫРГАЛИЕВ, РУКОВОДИТЕЛЬ ОТДЕЛА ЖИЛИЩНОЙ ИНСПЕКЦИИ ГОРОДА АСТАНЫ:
Многоквартирный жилой дом — это общее имущество собственников. Каждый, согласно своей квадратуре, имеет какой-то процент имущества в этом доме. Включая фасады, кровлю, подвальные помещения и так далее. Вот это стоит отметить, что в первую очередь это является ответственностью самих собственников.
Практика показывает: там, где жители участвуют в собраниях, контролируют сметы и требуют отчётности, конфликтов становится меньше. Возвращаясь к аварийным ситуациям в начале сюжета, в своём ответе управляющая компания отметила, что случай с канализацией не носил системного характера, а причиной засора стали жировые отложения и бытовой мусор. А ещё — что проводят встречи с жителями и публикуют отчётность в приложении, усиливая цифровую прозрачность расходов.
ГРИГОРИЙ ГРОМОВ, АДВОКАТ:
Закон написан правильно. Акиматы, допустим, наш аким города Астаны, работают очень, вот посмотрите, как всё красиво, убрано. Но жители в своих домах должны проявлять инициативу. Не сваливать на акиматы, не сваливать на правительство. Они должны активно сами заниматься своим домом. Напомним: ваш дом, вот внутри, нужен только вам.
То есть госреформа управления жильём дала казахстанцам право выбора. Но вместе с ним появилась и ответственность. Ведь крыши, лифты, дворы и подвалы — это не чья-то чужая собственность. Это ваш дом. И каким он будет завтра, во многом зависит от тех, кто и как живёт в нём сегодня.